שכירות מול קנייה בישראל: המספרים האמיתיים מאחורי הוויכוח הלאומי

הוויכוח הכי טעון בישראל

"שכירות זה לשלם את המשכנתא של בעל הבית", "דירה זה ביטחון", "מי שלא קנה ב-2010 הפסיד את החיים". סביב דיור מתערבבים רגש, תרבות ולחץ משפחתי - אבל מתחת לכל אלה יש שאלה כלכלית שאפשר וכדאי לחשב: מה קורה לשווי הנקי שלכם בכל אחד מהמסלולים?

ההשוואה ההוגנת

הטעות הנפוצה היא להשוות "שכר דירה" מול "החזר משכנתא". ההשוואה הנכונה משווה בין שני אנשים עם אותו כסף ואותה הוצאה חודשית:

הקונה: משלם הון עצמי + עלויות רכישה (מס רכישה, עו"ד, תיווך), ואז כל חודש משכנתא + אחזקה + ביטוחים. בסוף התקופה יש לו דירה (בניכוי יתרת משכנתא).

השוכר: לוקח את אותו הון עצמי בדיוק ומשקיע אותו בתיק מדדים. כל חודש הוא משלם שכר דירה, ואת ההפרש בינו לבין עלות הבעלות - משקיע גם כן. בסוף התקופה יש לו תיק השקעות.

שניהם "מוציאים" את אותו הסכום כל חודש. השאלה היחידה: אצל מי נצבר יותר שווי?

מה מטה את הכף?

• עליית ערך הדירות מול תשואת שוק ההון. היסטורית שוק המניות העולמי הניב יותר מנדל"ן למגורים - אבל הדירה ממונפת! משכנתא של 75% הופכת עליית ערך של 3.5% בשנה לתשואה דו-ספרתית על ההון העצמי בשנים הראשונות. מנגד, המינוף עובד גם בכיוון השני.
• תשואת השכירות באזור. בישראל שכר הדירה ביחס למחירי הדירות נמוך במיוחד (1.5%-3% בשנה ברוב הארץ) - מה שמחזק דווקא את מסלול השכירות: אתם "צורכים דיור" בזול.
• אופק הזמן. עלויות הרכישה (בקלות 2%-8% ממחיר הדירה למשקיעים, פחות לדירה יחידה) נבלעות רק אחרי שנים. קנייה לטווח קצר כמעט תמיד מפסידה.
• מס. שכר הדירה שהקונה "חוסך" אינו ממוסה, בעוד רווחי השוכר בשוק ההון ממוסים ב-25% ריאלי במימוש. מנגד, דירה שנייה חייבת מס רכישה גבוה ומס שבח.
• משמעת. המודל מניח שהשוכר באמת משקיע את ההפרש כל חודש. מי שלא - המשכנתא משמשת עבורו "חיסכון כפוי", וזה יתרון פסיכולוגי אמיתי של קנייה.

אז מה עושים?

מריצים את המספרים של המקרה שלכם. בנינו לזה את מחשבון שכירות מול קנייה: מזינים מחיר דירה, הון עצמי, ריבית משכנתא, שכר דירה חלופי והנחות צמיחה - ומקבלים גרף של השווי הנקי בשני המסלולים שנה אחרי שנה, כולל שנת האיזון.

כמה תרחישים ששווה לבדוק:
1. מה קורה אם הדירות עולות רק 2% בשנה? ואם 5%?
2. מה קורה אם הריבית על המשכנתא יורדת ל-3.5%?
3. מה קורה אם תגורו בשכירות רק 5 שנים ואז תקנו?

שורה תחתונה

אין תשובה אחת נכונה. יש מקרים שבהם קנייה מנצחת בגדול (מינוף זול, אזור מתפתח, טווח ארוך) ויש מקרים שבהם שכירות + השקעה עדיפה (תשואת שכירות נמוכה, גמישות תעסוקתית, אופק קצר). מה שבטוח - את ההחלטה הכי גדולה בחיים הכלכליים שלכם לא כדאי לקבל רק מהבטן.

האמור אינו ייעוץ השקעות, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מס.